Pravni vidovi upravljanja

Ustav iz mjeseca prosinca 1990. godine napušta pojam društvenog vlasništva, a u Republici Hrvatskoj počinje proces privatizacije. U Zakonu o vlasništvu propisano je da u Republici Hrvatskoj postoji samo jedna vrsta vlasništva, a dotadašnje pravo upravljanja, korištenja i raspolaganja pretvoreno je u pravo vlasništva. Uvedeno je načelo pravnog jedinstva nekretnine, koje je izraženo kroz definiciju kako "pojedinačnu nekretninu čine zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano". Zbog ovog se načela u vlasništvu niti ne susrećemo s pojmom "zgrada" jer je zgrada samo dio nekretnine.


Upravljanje zgradom

Promjena vlasništva popraćena je i novim načinom upravljanja zgradama. Zakonski princip da "vlasništvo obvezuje" iskazan je odredbom po kojoj su suvlasnici dužni:

  • sudjelovati u upravljanju zgradom
  • odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravljanja
  • osnovati zajedničku pričuvu

Dakle, upravljanje zgradom nije samo pravo, već i obveza suvlasnika. Uzajamne odnose u svezi s upravljanjem zgradom, suvlasnici trebaju utvrditi ugovorom koji mora biti u pisanom obliku, tzv. Međuvlasnički ugovor.


Upravitelj

Meduvlasničkim ugovorom suvlasnici određuju uvjete i način upravljanja zgradom, pobliže podatke o osobi koja će upravljati zgradom, opseg poslova koje će takva osoba obavljati i odgovornost za izvršenje tih poslova. Suvlasnici imaju zakonsku obvezu upravljanje povjeriti fizičkoj ili pravnoj osobi koja je registrirana (upisana) za obavljanje tih poslova. Dakle, pri izboru upravitelja suvlasnici moraju voditi računa da to bude obrtnik, koji je upisan u registar obrtnika za djelatnost upravljanja nekretninama, ili trgovačko društvo, upisano u sudski registar. U pravnom položaju nalogoprimca, upravitelj poduzima poslove koje su mu suvlasnici povjerili ugovorom.
Poslove redovite uprave u koje spada redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, upravitelj će poduzeti na temelju odluke većine suvlasnika, a izvanredne poslove organizirati na zahtjev i uz suglasnost svih suvlasnika.


Temeljni dokumenti o upravljanju zgradama

Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze 2 temeljna ugovora:

Međuvlasnički ugovor (MU) kojemu pripadaju prilozi "Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja" (potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor) i "Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Međuvlasničkim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi s upravljanjem i korištenjem zgrade, a posebice:


  • veličina suvlasničkih dijelova zgrade
  • uvjeti i način upravljanja zgradom
  • pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajednički upravitelj / upravitelj) i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
  • osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
  • ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
  • uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaji i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
  • druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade

Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.


Ugovor o upravljanju zgradom (UUZ) - pripadaju mu prilozi "Program održavanja zgrade" za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i "Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade". Tim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:

  • sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
  • poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
  • pitanja u svezi s posebnim zahvatima na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost
  • obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu
  • način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja
  • mjesečnu naknada upravitelju
  • zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
  • odgovornost za obavljanje poslova
  • i druga pitanja

Na pitanja koja nisu utvrđena ovim Ugovorom, primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa. Ugovor o upravljanju zgradom sklapa se s predstavnikom suvlasnika. Tome prethodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora koje vrijedi ako ga potpišu suvlasnici preko 50% prostora zgrade tj. kada ga svojim potpisom ovjeri (potpiše) natpolovična većina vlasnika, odnosno popularno rečeno - 51% ukupne površine posebnih dijelova zgrade, a što je određeno Zakonom.


Predstavnik suvlasnika

Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali suvlasnici izabrali i ovlastili za predstavljanje.Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.) te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Za svoj rad ima pravo na nadoknadu. O visini nadoknade odlučuju suvlasnici.
Predstavnik bi trebao imati i obvezu redovitog izvješćivanja suvlasnika o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i obvezu podnošenja izvješća o svom radu i to najmanje jedan put godišnje.
Važno je naglasiti da predstavnik ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi. Za svoj rad predstavnik odgovara suvlasnicima, a dužan bi bio nadoknaditi i štetu, ukoliko se dokaže da je kriv za njezin nastanak.



Copyright © Rubini d.o.o. 2008