Consulenza
In base alla Legge sulla proprietà e altri diritti reali (Gazzetta ufficiale 91/96), un appartamento oppure un altro spazio all'interno di un edificio è trattato come una parte in comproprietà di tale edificio, alla quale appartengono una parte proporzionale di tutti gli spazi comuni come pure una parte proporzionale del terreno sul quale è costruito l'edificio. Con la predisposizione della planimetria delle parti in proprietà esclusiva si definiscono le parti in proprietà esclusiva e le parti comuni di un determinato immobile come pure la loro grandezza, e vengono anche segnati i proprietari delle singole parti.
La definizione della proprietà per piani viene effettuata da professionisti qualificati, periti giudiziari che, su richiesta dei comproprietari, redigono un elaborato per la definizione della proprietà per piani. Per la redazione dell’elaborato è necessario avere la documentazione tecnica dello stabile nella quale figurino le superfici delle parti comuni e in proprietà esclusiva dell’edificio.
USe non esiste una tale documentazione, si procede alla misurazione dell’edificio e vengono fatti i disegni ai fini della redazione dell’elaborato. La proprietà di una parte in proprietà esclusiva può essere instaurata per una parte dell’immobile condominiale la quale costituisce un’unità di utilizzo indipendente e adatta all’esercizio autonomo dei poteri del comproprietario, come lo è un appartamento o un altro vano indipendente (GU 91/96, articolo 67). La proprietà di una parte comune di un edificio si instaura sulla base di un consenso scritto fornito da tutti i comproprietari dell’immobile (GU 91/96, articolo 73).
Perché definire la proprietà per piani?
L'unica prova legale sulla titolarità di un appartamento, un locale d'affari o un altro immobile è l'estratto dei libri fondiari ovvero dei libri tavolari. In base alla Legge sulla proprietà e altri diritti reali (Gazzetta ufficiale 91/96), nessun vano all'interno di un edificio – inclusi gli appartamenti, i garage, i locali d'affari, ecc. – può essere iscritto nel libro fondiario prima della definizione della proprietà dell'edificio per piani, ovvero prima che venga realizzato l'elaborato con la planimetria delle parti in proprietà esclusiva e che lo stesso sia approvato da tutti i comproprietari. La definizione della proprietà per piani viene effettuata prima di qualsiasi operazione che richieda l’avvenuta instaurazione della proprietà per le parti in proprietà esclusiva dell'immobile, ovvero di operazioni che richiedano una regolare iscrizione di singoli immobili nei libri fondiari come per es.:
- ottenimento di un credito ipotecario (l'ipoteca non può essere iscritta se l'appartamento non è stato oggetto di definizione della proprietà per piani);
- acquisto e vendita di immobili;
- divisione di immobili di famiglia;
- divisione ereditaria;
- determinazione delle quote di partecipazione dei singoli comproprietari alle spese di amministrazione e manutenzione dell'edificio.
Elementi per la definizione della proprietà per piani
1. Raccolta della documentazione tecnica e confronto con le condizioni reali
2. Misurazione dell'edificio e predisposizione del relativo disegno in mancanza della relativa documentazione tecnica
3. Realizzazione dell'elaborato per la definizione della proprietà per piani che comprende:
- la rappresentazione tabellare della tipologia e delle dimensioni degli spazi;
- la rappresentazione tabellare della proprietà di parti in proprietà esclusiva e di parti comuni dello stabile;
- la proposta di suddivisione delle parti in proprietà esclusiva e delle parti comuni dello stabile;
- la proposta di suddivisione del terreno edificabile relativo all'immobile in oggetto, in considerazione delle quote di proprietà delle parti in proprietà esclusiva dell'immobile;
- la parte grafica dell'elaborato nella quale sono evidenziate le singole parti in proprietà esclusiva dell'immobile e la titolarità di singole parti dell'immobile;
- la proposta di iscrizione nei libri fondiari.
4. Stesura delle "Condizioni generali" che regolano i rapporti fra i comproprietari e l'utilizzo dell'immobile
5. Stesura dell'"Accordo" di accettazione dell'elaborato, firmato da tutti i comproprietari (condizione dell’Ufficio tavolare)
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