CONTRATTO D’AMMINISTRAZIONE DELL’EDIFICIO ABITATIVO
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RUBINI s.r.l. Rovigno, A. Rismondo 18, Rovigno, rappresentata dal direttore Mauricio Božić, dipl.ing.ed. (nel prosieguo del testo: amministratore) e i comproprietari dell’edificio abitativo a Rovigno, ________________________________________, (nel prosieguo del testo: comproprietari) rappresentati dal rappresentante autorizzato dei comproprietari ______________________________________________________, numero anagrafico ___________________, hanno stipulato il seguente
CONTRATTO D’AMMINISTRAZIONE DELL’EDIFICIO ABITATIVO
1. DISPOSIZIONI GENERALI
Articolo 1
I comproprietari dell’edificio abitativo che si trova a Rovigno, costruito sulla p.c./part.ed. _______________________ c.c. Rovigno, in base alle disposizioni del Contratto di comproprietà stipulato il _________ ___, hanno affidato l’amministrazione dell’edificio abitativo alla RUBINI s.r.l. Rovigno, A.Rismondo 18, Rovigno.
2. AUTORIZZAZIONI E OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE
Articolo 2
I comproprietari autorizzano l’amministratore a svolgere, in loro nome e per loro conto, le seguenti mansioni:
organizzare e attuare la manutenzione ordinaria delle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo, ovvero delle condizioni edilizie e funzionali (l’elenco delle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo si trova nel Verbale sulla consegna dell’edificio abitativo – Allegato n3 di questo contratto)
- controllare saltuariamente e annualmente l’edificio abitativo e redigere il relativo verbale,
- definire l’importo dei mezzi della riserva comune che ogni singolo comproprietario deve versare in base ai criteri del Contratto di comproprietà,
- disporre dei mezzi della riserva comune conformemente al programma annuale di manutenzione dell’edificio abitativo, incluse le spese di gestione,
- assicurare dai rischi le parti e le installazioni comuni dell’edificio abitativo,
- prendere dei crediti onde assicurare i mezzi aggiuntivi per la copertura delle spese di manutenzione dell’edificio abitativo, in base alla decisione dei comproprietari,
- rappresentare i comproprietari dinanzi il tribunale e gli altri organi del potere statale nei procedimenti che scaturiscono dalla gestione e dalle autorizzazioni assunte con questo contratto, ed è autorizzato a conferire le procure ai rappresentanti professionali per rappresentare i comproprietari,
- in base alla decisione dei comproprietari dare in affitto le parti comuni dell’edificio abitativo, conformemente alle disposizioni del Contratto di comproprietà.
Articolo 3
L’amministratore s’impegna ad organizzare le riparazioni urgenti delle parti e delle installazioni comuni dell’edificio abitativo, e precisamente quando si tratta di:
- danni alle installazioni idriche,
- danni oppure perdite dalla canalizzazione,
- perdite nel sistema di riscaldamento,
- guasti alle installazioni elettriche.
Articolo 4
Su richiesta e con l’assenso di tutti i comproprietari l’amministratore svolgerà anche i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio abitativo, che verranno regolati con un contratto particolare, con il quale verrà stabilita anche la retribuzione per l’amministratore. Con un contratto particolare i comproprietari possono affidare all’amministratore anche altri lavori, in loro nome e per loro conto, legati ai loro diritti di comproprietà sull’edificio abitativo.
Articolo 5
I lavori di manutenzione ordinaria delle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo vengono assunti dall’amministratore nello stato in cui si trovano al momento della stipulazione del presente contratto, il che viene stabilito nel Verbale sulla consegna dell’edificio abitativo (Allegato n°3 del presente contratto).
Articolo 6
L’amministratore è autorizzato ad affidare l’espletamento dei lavori di manutenzione tramite stipula di contratti con terzi registrati per svolgere tali lavori, come pure ad effettuare da solo il controllo dei lavori eseguiti.
Per i lavori di cui all’articolo 4 l’amministratore s’impegna a raccogliere almeno tre offerte, nonché a stipulare il contratto sull’espletamento di tali lavori con l’offerente più vantaggioso.
Articolo 7
L’amministratore s’impegna a svolgere con le dovute attenzioni i lavori che sono oggetto del presente contratto, il che significa tutelare gli interessi di tutti i comproprietari per quanto riguarda l’edificio abitativo, ricordare quali sono i lavori e le opere che devono venir svolte per la funzionalità del fabbricato e la sicurezza delle persone, i lavori il cui obbligo scaturisce dalle prescrizioni di legge e di altro tipo, i lavori straordinari, nonché prevedere le spese di manutenzione.
I comproprietari si assumono la responsabilità per tutti i danni verificatisi in seguito alla mancata esecuzione dei lavori o alla mancata rimpozione dei pericoli segnalati dall’amministratore, ovvero per non aver preso la decisione di intraprendere le azioni necessarie o di assicurare i mezzi finanziari per l’esecuzione di tali azioni.
Articolo 8
L’amministratore s’impegna a:
- elaborare la proposta del programma di lavoro che conterrà l’elenco dei lavori progettati e il piano dei mezzi necessari per l’anno successivo, entro il 30 novembre dell’anno corrente; l’amministratore s’impegna ad elaborare il primo programma di lavoro entro il termine di tre mesi dalla stipulazione del presente contratto, dopo di che segue il procedimento in base alla prima parte di questo comma,
- gestire il controllo tecnico dei lavori e assumersi gli stessi,
- elaborare la relazione sul lavoro svolto nell’anno precedente, entro il 30 giugno dell’anno corrente,
- elaborare il bilancio consuntivo dell’edificio abitativo per l’anno precedente, entro il 30 giugno dell’anno corrente.
Articolo 9
L’amministratore ha l’obbligo di recapitare la relazione sul lavoro svolto al rappresentante autorizzato dei comproprietari, che informerà i comproprietari in modo adeguato sul contenuto di detta relazione.
3. OBBLIGHI DEI COMPROPRIETARI
Articolo 10
I comproprietari hanno l’obbligo di notificare subito all’amministratore qualsiasi danno oppure guasto alle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo. Un danno più consistente all’appartamento o ad altro vano particolare dell’edificio abitativo, che è stato causato dalla mancata notificazione, non verrà detratto dai mezzi della riserva comune. Il comproprietario ha il dovere di sostenere il costo del danno. Il comproprietario ha l’obbligo di prendersi cura del proprio appartamento e del vano particolare dell’edificio abitativo, nonché delle installazioni destinate a tale riguardo, come anche di tutto quello che gli appartiene, nonché di mantenerlo e usarlo senza creare danni agli altri comproprietari. In caso contrario risponde agli altri comproprietari per il danno verificatosi. La manutenzione ritenuta regolare manutenzione dell’appartamento e del vano particolare dell’edificio abitativo non è oggetto di questo contratto.
Articolo 11
Il comproprietario che vende la propria parte di comproprietà ha il dovere di informare in merito l’amministratore e il rappresentante autorizzato dei comproprietari. Il comproprietario che ha venduto la propria parte di comproprietà non ha il diritto di richiedere la restituzione del suo contributo nei mezzi della riserva comune, bensì questo rimane nella riserva come contributo di questa parte di comproprietà.
Articolo 12
Il comproprietario ha il dovere di permettere l’esecuzione dei lavori nel proprio appartamento o in un altro vano particolare dell’edificio abitativo, onde riparare i danni alle parti e alle installazioni comuni dell’edificio abitativo e/o alle parti in comproprietà degli altri comproprietari.
4. MEZZI
Articolo 13
I comproprietari dell’edificio abitativo usano i mezzi della riserva comune conformemente alle disposizioni degli articoli 2, 4, 5 e 6 dell’Ordinanza sulla manutenzione dell’edificio (GU, n.64/97).
Articolo 14
I comproprietari verseranno la quota per i lavori della manutenzione ordinaria, la retribuzione per l’amministratore, le spese per le riparazioni urgenti e tutti gli obblighi contrattuali e di legge dell’edificio abitativo che sono contenuti nel programma annuale della manutenzione dell’edificio abitativo, conformemente agli articoli 9, 10, 11 e 12 del Contratto di comproprietà. I comproprietari verseranno questa quota in rate mensili uguali. Per i proprietari dei vani d’affari il computo viene effettuato in conformità all’articolo 11 del Contratto di comproprietà. Si ritiene superficie utile dell’appartamento e di altra parte particolare dell’edificio abitativo quella superficie che è iscritta nell’Allegato n°2 del Contratto di comproprietà. I comproprietari hanno l’obbligo di versare la quota del presente articolo entro il 15 del mese per il mese precedente, e in caso di ritardo hanno l’obbligo di pagare gli interessi di mora previsti dalla legge. La quota del presente articolo verrà pagata dai comproprietari con i moduli di versamento che l’amministratore recapiterà loro, sul giroconto dei mezzi della riserva comune dell’edificio abitativo. L’importo della quota del presente articolo verrà conformato all’inizio di ogni anno, dipendentemente dal programma di lavoro approvato per tale anno.
Articolo 15
La retribuzione dell’amministratore per l’amministrazione dell’edificio abitativo ammonta al 20% del contributo minimo dei comproprietari ai mezzi della riserva comune. Un contributo maggiore ai mezzi della riserva comune in base alla delibera dei comproprietari non ha effeto sulla retribuzione dell’amministratore conforme al minimo contributo nei mezzi della riserva comune. L’ammontare della retribuzione verrà corretto durante l’anno nella percentuale che corrisponde al cambiamento dello stipendio medio mensile nel settore economico della Repubblica di Croazia nel trimestre precedente, e in ogni anno successivo per la percentuale del cambiamento degli stipendi nell’anno precedente. La retribuzione dell’amministratore per i lavori di gestione straordinaria sarrà fissata in forma scritta.
Articolo 16
Nel caso di un cambiamento del corso della kuna in rapporto all’EURO superiore al 5% delcorso medio della Banca nazionale della Croazia 1 EURO = 7,41 kune, tale cambiamento verrà incluso nel calcolo nella retribuzione dell’amministratore per metro quadrato (1 m²).
Articolo 17
La retribuzione dell’amministratore per rappresentare i comproprietari dinanzi al tribunale e ad altri organi di potere viene stabilita in base alle prescrizioni sui premi e sulle retribuzioni che spettano agli avvocati quando rappresentano persone giuridiche. Le tasse del tribunale e di altro tipo, legate alla controversia, nonché la retribuzione per l’amministratore gravano i mezzi della riserva comune. In caso di esito positivo nella controversia, la retribuzione per l’amministratore, le tasse del tribunale e di altro tipo, come pure gli eventuali interessi ritornano nei mezzi della riserva comune.
5. DISPOSIZIONI CONCLUSIVE
Articolo 18
L’amministratore è responsabile contro terzi solo per quel che concerne i lavori stabiliti nel programma annuale di manutenzione dell’edificio abitativo, conformemente ai contratti particolari che sono stati stipulati, e quando i comproprietari hanno assicurato i mezzi per l’esecuzione dei tali lavori.
Articolo 19
Per tutto quello che non è espressamente concordato con il presente contratto, come pure per il manifestarsi di danni, valgono e vanno applicate le disposizioni della Legge sulla proprietà e altri diritti reali (GU n. 91/96 e altri), dell’Ordinanza sulla manutenzione degli edifici (GU n. 64/97), della Legge sui rapporti obbligatori (Gazzetta ufficiale n. 29/78 e altri) e di altre prescrizioni positive che regolano la materia.
Articolo 20
Le parti contraenti concordano che tutte le possibili controversie che potrebbero scaturire dal presente contratto vengano risolte di preferenza con un accordo. Qualora l’accordo non venisse raggiunto, la controversia verrà risolta dal Tribunale comunale di Rovigno.
Articolo 21
Il presente contratto viene stipulato per il periodo di 1 (un) anno ed entra in vigore il giorno della sottoscrizione. Il contratto viene prorogato per i successivi 5 (cinque) anni qualora nemmeno una delle parti contraenti lo disdicesse in forma scritta 3 (tre) mesi prima dello scadere del termine di un anno. Il contratto viene prorogato a tempo indeterminato qualora nemmeno una delle parti contraenti lo disdicesse in forma scritta al più tardi 3 (tre) mesi prima dello scadere del termine di cinque anni.
Articolo 22
Il presente contratto è stato redatto in 3 (tre) copie. All’amministratore spetta 1 (una) copia, al rappresentante autorizzato dei comproprietari 1 (una) copia, mentre 1 (una) copia serve per l’autenticazione del notaio pubblico.
A Rovigno,_______________________.
Numero del contratto: ____________________.
In allegato: 1. Contratto di comproprietà 2. Verbale della riunione dei comproprietari 3. Verbale sulla consegna dell’edificio abitativo
PER L’AMMINISTRATORE Il Direttore Mauricio Božić dipl.ing.ed.___________________________
PER I COMPROPRIETARI Il rappresentante autorizzato __________________________