CONTRATTO DI COMPROPRIETÀ
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Ai sensi dell’articolo 375 della Legge sulla proprietà e altri diritti reali (“Gazzetta ufficiale”, n. 91/96 e altri), i comproprietari dell’edificio abitativo (nel prosieguo del testo: comproprietari), hanno stipulato il seguente
CONTRATTO DI COMPROPRIETÀ
1. DISPOSIZIONI GENERALI
Articolo 1
Con il presente contratto i comproprietari dell’edificio abitativo situato a Rovigno, via e n° ________________________________________________________________, costruito sulla p.c./part.ed. __________________________, c.c. Rovigno, definiscono i rapporti reciproci in merito alla gestione e alla fruizione dell’edificio abitativo e alla realizzazione dei diritti e doveri che scaturiscono a tale riguardo.
Articolo 2
L’elenco delle parti particolari dell’edificio abitativo, i loro (com)proprietari, la percentuale nella quale la parte particolare dell’edificio abitativo prende parte nell’intero edificio abitativo, con le firme di tutti i comproprietari, sono contenuti nell’Allegato n°1 che è parte integrante del presente contratto.
2. GESTIONE DELL’EDIFICIO ABITATIVO
Articolo 3
I comproprietari gestiscono le parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo (l’elenco delle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo si trova nel Verbale sulla consegna dell’edificio abitativo – Allegato n3 del Contratto d’amministrazione dell’edificio abitativo) alle modalità stabilite dal presente contratto.
Nell’ambito della gestione ordinaria i comproprietari emanano le seguenti delibere:
- sul programma di manutenzione delle parti e delle installazioni comuni dell’edificio abitativo,
- sul piano delle entrate e delle uscite dell’edificio abitativo,
- sull’accettazione della relazione annuale sul lavoro svolto dall’amministratore,
- sulla determinazione della persona autorizzata a rappresentare i comproprietari,
- sulla determinazione del soggetto al quale verrà affidata la gestione dell’edificio abitativo (l'amministratore)
- sull’assicurazione dell’edificio abitativo,
- sulla concessione in appalto o in affitto degli ambienti comuni,
- sul prendere prestiti o crediti,
- sull’ordine domestico,
- sulla creazione della riserva comune,
- su altre questioni che verranno proposte dall’amministratore oppure da 1/3 dei comproprietari.
Le delibere di cui al comma precedente si ritengono emanate quando vengono approvate dai comproprietari le cui parti di comproprietà costituiscono più della metà del valore di tutte le parti particolari dell’edificio abitativo (dell’immobile), e le medesime impegnano tutti i comproprietari.
Per le decisioni riguardanti le questioni che superano gli ambiti della gestione ordinaria - gestione straordinaria (vendita dell’intero edificio abitativo, cambiamento di finalità dell’edificio abitativo, assegnazione dell’intero edificio abitativo in appalto o in affitto per più di un anno, lavori sulle parti e alle installazioni comuni che aumentano il valore dell’edificio abitativo), è necessario il benestare di tutti i comproprietari.
Sulle questioni in merito alle quali decidono i comproprietari, il comproprietario può fornire spiegazioni anche per iscritto.
Articolo 4
Le parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo verranno usate dai comproprietari nel seguente modo:
- modalità di fruizione degli ambienti comuni,
- modalità di fruizione del terreno che serve all’edificio abitativo,
- modalità di ripartizione delle spese di pulitura delle parti comuni dell’edificio abitativo,
- modalità di ripartizione delle spese dell’energia elettrica delle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo (illuminazione delle scale, dell’ascensore, ecc.).
Articolo 5
Le riunioni dei comproprietari vengono convocate, organizzate e condotte dalla persona autorizzata a rappresentare i comproprietari (nel prosieguo del testo: rappresentante dei comproprietari) oppure, in sua assenza, dal comproprietario da lui delegato.
Il rappresentante dei comproprietari ha l’obbligo di convocare la riunione quando lo richiede almeno 1/3 dei comproprietari.
Alle riunioni dei comproprietari si tiene il verbale che viene firmato dal rappresentante dei comproprietari e dal verbalista.
Le delibere dei comproprietari vengono firmate dal rappresentante dei comproprietari.
Articolo 6
I comproprietari affidano l’amministrazione dell’edificio abitativo alla RUBINI s.r.l. Rovigno, via A. Rismondo 18, Rovigno, che è registrata per gli affari di amministrazione.m suvlasnici povjeravaju trgovačkom društvu RUBINI d.o.o Rovinj, A. Rismondo 18, Rovinj , registriranom za poslove upravljanja.
3. IL RAPPRESENTANTE AUTORIZZATO DEI COMPROPRIETARI
Articolo 7
I comproprietari autorizzano ________________________________________________________. numero anagrafico ____________________, a essere il rappresentante di tutti i comproprietari dell’edificio abitativo.
Nello stesso tempo lo autorizzano:
- a stipulare il contratto a tempo determinato con l’amministratore sull’amministrazione dell’edificio abitativo,
- a stipulare il contratto di fruizione, amministrazione e manutenzione delle parti e installazioni comuni che i comproprietari usano congiuntamente ai comproprietari di un altro edificio abitativo,
- a rappresentare i comproprietari nei confronti dell’amministratore e di terzi negli affari legati alle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo, e che non sono assegnati all’amministratore,
- a tenere conto dell’attuazione dell’ordine domestico, delle modalità di fruizione delle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo,
- a organizzare la riscossione di spese comuni.
Il rappresentante dei comproprietari ha il dovere di presentare a tutti i comproprietari, almeno una volta all’anno, la relazione scritta sul suo operato.
Articolo 8
Il rappresentante dei comproprietari stipulerà con l’amministratore, a nome e per conto dei comproprietari, il contratto d‘amministrazione con il quale verranno regolati:
- il contenuto e la mole dei lavori di manutenzione ordinaria delle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo in base al programma annuale di manutenzione,
- effettuare le riparazioni urgenti,
- le questioni in merito agli interventi particolari di manutenzione e miglioramento dell’edificio abitativo con le quali aumenta il valore dell’edificio abitativo,
- gli obblighi e i termini delle proposte dei programmi annuali di manutenzione, del piano delle entrate e delle uscite, della relazione di lavoro annuale,
- le modalità di assicurazione dei mezzi per la copertura delle spese di gestione e di manutenzione,
- rappresentanza dei comproprietari davanti al tribunale e altri organi delle autorità statali nei procedimenti che scaturiscono dall’amministrazione,
- la responsabilità in caso d’inadempienza degli obblighi contrattuali.
4. IL CONTRIBUTO AI MEZZI DELLA RISERVA COMUNE
Articolo 9
Finché non verranno definiti i valori delle parti particolari dell’edificio abitativo, la partecipazione dei comproprietari nelle spese di gestione, di manutenzione e del miglioramento delle parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo (il contributo ai mezzi della riserva comune) viene stabilita in modo tale che l’ammontare della partecipazione corrisponda al rapporto della superficie utile di ogni parte particolare nei confronti del computo delle aree utili di tutte le parti particolari dell’edificio abitativo, corretto con il coefficiente di cui all’articolo 11 del presente contratto che scaturisce dalla finalità del singolo ambiente.
I comproprietari sono concordi che alla superficie della parte particolare venga sommata anche la superficie che il singolo comproprietario usa senza valida base legale (allargamento sulla parte comune dell’edificio abitativo), nonché che tale contributo ai mezzi della riserva comune venga stabilito in base alla superficie totale che viene usata.
Il contributo ai mezzi della riserva comune non rappresenta la base per la regolazione dei diritti di proprietà.
Articolo 1O
Con il programma annuale e pluriennale di manutenzione vengono stabiliti i necessari mezzi della riserva comune, mentre il minimo versamento annuale di ogni comproprietario ammonta allo 0,54% del valore della sua parte particolare, fermo restando che il valore minimo di un metro quadrato (1 m²) della parte particolare dell’edificio abitativo ammonta a 1,53 kune (in lettere: una kuna e cinquantatré lipe).
L’amministratore dispone dei mezzi della riserva comune in base al Contratto d’amministrazione dell’edificio abitativo e in conformità al programma di manutenzione approvato.
Articolo 11.
Nel computo dei mezzi della riserva comune la ripartizione delle spese viene effettuata in base agli articoli 9 e 10 del presente contratto con le seguenti correzioni del coefficiente:
Spazio |
Coefficiente |
per lo spazio abitativo |
1,00 |
per il vano d’affari |
2,00 |
per lo spazio del garage |
0,50 |
lo spazio della soffitta |
0,50 |
per lo spazio della cantina |
0,50 |
per il solaio |
0,75 |
per altri ambienti autonomi |
1,00 |
Ciascun proprietario ha l’obbligo di pagare all’amministratore il contributo mensile che corrisponde a 1/12 del suo obbligo di cui al comma 1 del presente articolo, e precisamente entro il 15 del mese per il mese scorso, ad iniziare dal _____________.
Il comproprietario che non effettuerà il versamento entro il termine stabilito nel comma 2 del presente articolo ha il dovere di pagare anche gli interessi di mora.
Articolo 12
Se i mezzi del contributo mensile non fossero sufficienti per la copertura delle spese indispensabili, i mezzi necessari verranno assicurati con versamenti aggiuntivi dei comproprietari, e in base alla proporzione e alle misure stabilite nei articoli 9, 10 e 11 del presente contratto.
Se durante l’anno gli obblighi non saldati sono maggiori dei mezzi a disposizione, i comproprietari hanno l’obbligo di assicurare i mezzi mancanti in proporzione alle proprie partecipazioni di comproprietà.
I comproprietari hanno il dovere di sostenere le spese la cui realizzazione viene ordinata dall’organismo competente, in proporzione alle loro quote di comproprietà.
L’eventuale avanzo delle entrate viene trasferito all’anno seguente.
5. RAPPORTI RECIPROCI DEI COMPROPRIETARI
Articolo 13
Ogni comproprietario è autorizzato e obbligato a notificare tempestivamente all’amministratore eventuali danni alle parti comuni o particolari e alle installazioni comuni nell’edificio abitativo.
Quando c’è pericolo di danni, ogni comproprietario è autorizzato a intraprendere le misure necessarie anche senza il precedente consenso degli altri.
Il comproprietario ha il dovere di informare l’amministratore sulle misure intraprese entro il termine di tre giorni.
Il comproprietario ha l’obbligo di usare il proprio appartamento e altra parte particolare come le parti e installazioni comuni dell’edificio abitativo in modo da non arrecare danni agli altri comproprietari. Se fosse necessario per la rimozione del danno, ha il dovere di permettere l’entrata nel suo appartamento o altra parte particolare dell’edificio abitativo.
Articolo 14
Il comproprietario ha l’obbligo di prendersi cura del proprio appartamento e del vano particolare, e delle rispettive installazioni con tutte le cose pertinenti alla sua proprietà, mantenendo e fruendo le stesse in modo che non scaturisca nessun danno agli altri comproprietari. In caso contrario ne risponderà ai comproprietari.
Articolo 15
Il comproprietario che vende la propria parte di comproprietà, oppure che ne cambia la finalità, ha il dovere di informare subito l’amministratore e il rappresentante dei comproprietari.
Il comproprietario che ha venduto la propria parte di comproprietà non ha il diritto di richiedere la restituzione dei mezzi che ha versato nella riserva comune, bensì questi rimangono nella medesima.
Articolo 16
Dopo la stipulazione del Contratto d’amministrazione dell’edificio abitativo l’amministratore consegna all’autorizzato rappresentante dei comproprietari un facsimile della Delibera sul regolamento condominiale. I comproprietari possono modificare le disposizioni del regolamento condominiale e deliberare sulle questioni non regolate dallo stesso regolamento in forma di annesso alla Delibera sul regolamento condominiale.
Le spese della stampa e del montaggio della Delibera sul regolamento condominiale sono a carico dei mezzi della riserva comune.
Le disposizioni dell’accettata Delibera sul regolamento condominiale hanno carattere di obblighi contrattuali, e in caso di loro violazione si può richiedere la tutela giudiziale.
Articolo 17
I servizi comunali (indennizzo per il consumo dell’energia elettrica, del gas, del riscaldamento, dell’acqua, dell’asporto di rifiuti e simili) vengono pagati direttamente dai comproprietari ai fornitori, ovvero a coloro che prestano i servizi.
Qualora qualcuno degli indennizzi di cui al comma 1 del presente articolo fosse scaturito dalla fruizione delle parti e installazioni comuni nell’edificio abitativo, la disposizione delle spese verrà stabilita in base all’accordo dei comproprietari, e se l’accordo non viene ottenuto, saranno applicate le adeguate decisioni dell’organismo competente.
6. DISPOSIZIONI CONCLUSIVE
Articolo 18
Questo contratto si considera stipulato in nome di tutti i comproprietari dell’edificio abitativo quando sull’Allegato 1 lo firma la maggioranza dei comproprietari le cui parti di comproprietà costituiscono più della metà del valore di tutte le parti particolari dell’edificio abitativo (dell’immobile), ed esso obbliga tutti i comproprietari dell’edificio abitativo quale oggetto di questo contratto.
Le disposizioni del presente contratto hanno effetto anche nei confronti del comproprietario che ha ottenuto il diritto di proprietà dopo la stipulazione del presente contratto.
Articolo 19
Ai rapporti che non sono stati regolati dal presente contratto verranno applicate le disposizioni della Legge sulla proprietà e altri diritti reali come anche altre prescrizioni legali pertinenti.
Articolo 20
Si cercherà di risolvere eventuali controversie inerenti al presente contratto tramite accordo, e qualora non si giungesse ad un accordo, le controversie verranno risolte dal Tribunale comunale di Rovigno.
Articolo 21
Il presente contratto, insieme all’Allegato n° 1, è stato redatto in 2 (due) copie, di cui 1 (una) per il rappresentante autorizzato dei comproprietari e 1 (una) per l’amministratore.
Rovigno, _________________/p>
Allegato: 1. Elenco delle parti particolari dei comproprietari dell’edificio abitativo