Aspetti legali della gestione degli edifici e terminologia

La costituzione del dicembre 1990 ha abbandonato il concetto di proprietà sociale e nella Repubblica di Croazia è iniziato il processo di privatizzazione. La legge sulla proprietà stabilisce che esiste un solo tipo di proprietà nella Repubblica di Croazia e che il precedente diritto di gestione, utilizzo e dissposizione è stato trasformato in un diritto di proprietà. È stato introdotto il principio dell'unità legale del settore immobiliare, che si esprime attraverso la definizione che "l'immobile individuale è una particella di terreno, compreso tutto ciò che è ragionevolmente connesso in modo permanente con esso". A causa di questo principio non incontriamo nemmeno il termine "edificio" perché l'edificio è solo una parte della proprietà.

Gestione degli edifici

I cambiamenti di proprietà sono stati anche accompagnati da un nuovo modo di gestire gli edifici. Il principio giuridico secondo cui "la proprietà è vincolante" è espresso dalla disposizione con cui i comproprietari sono obbligati a: partecipare alla gestione dell'edificio, determinare la persona che svolgerà i compiti di gestione congiunta e stabilire una riserva comune. Pertanto, la gestione degli edifici non è solo un diritto ma anche l'obbligo dei comproprietari. I rapporti reciproci legati alla gestione dell'edificio devono essere stabiliti dai comproprietari con un contratto che deve essere in forma scritta, il cosiddetto Contratto di comproprieta.

L'amministratore del edificio

Tramite il contratto di compropriet i comproprietari determinano le condizioni e le modalità di gestione dell'edificio, i dettagli della persona che gestirà l'edificio, lo scopo del lavoro che tale persona svolgerà e la responsabilità di svolgere tali compiti. I comproprietari hanno l'obbligo legale di affidare la gestione a una persona fisica o giuridica che è registrata (iscritta) per l'esecuzione di questi affari. Pertanto, quando si seleziona un gestore, i comproprietari devono assicurarsi che si tratti di un artigiano iscritto nel registro degli artigiani per la gestione immobiliare o di una società registrata nel registro giudiziario per la gestione immobiliare. Nella posizione legale del preside, il gestore prende in consegna gli affari a lui affidati dai comproprietari. I doveri della gestione ordinaria, che comprendono la manutenzione periodica di parti e dispositivi comuni, saranno effettuati dal gestore in base alla decisione della maggioranza dei comproprietari, mentre le attività straordinarie sono organizzate su richiesta e con il consenso di tutti i comproprietari.

Documenti di base sulla gestione degli edifici

Dalla legge sulla proprietà e altri diritti reali ci sono due contratti di base:

Il Contratto di comproprieta a cui è allegato "L'elenco dei comproprietari con la quota di comproprietà dell'edificio e la quota dei costi di manutenzione" (firmando questo elenco, i comproprietari firmano il contratto) e "L'elenco delle parti comuni e unità costruttivedell'edificio" compilato dal gestore quando assume la gestione dell'edificio. Il Contratto di comproprieta regola le relazioni tra i comproprietari in relazione alla gestione e all'uso dell'edificio. Le relazioni reciproche dei comproprietari non previste nel presente Accordo sono regolate da norme generali e speciali.

Il contratto d'amministrazione dell'edificio a cui sono allegati "Il programma di gestione dell'edificio" per l'anno in cui è firmato il contratto e il "Verbale sulla consegna di parti e dispositivi condivisi dell'edificio". Il presente contratto regola i rapporti reciproci dei comproprietari e del gestore dell'edificio. Per domande non specificate nel presente Accordo, si applicano le Regole applicabili sull'Ordine, la Legge sulla proprietà e altri diritti reali e altri regolamenti. Il contratto per la gestione dell'edificio viene firmato dal rappresentante dei comproprietari. Tale contratto è preceduto dalla firma del contratto di comproprieta che è valido se firmato da oltre il 50% dei comproprietari dello spazio comune dell'edificio, cioè quando è firmato dalla maggioranza dei comproprietari, come stabilito dalla legge.

Il rappresentante autorizzato

Ogni edificio ha il proprio rappresentante, che altri comproprietari hanno scelto e autorizzato a rapresentarli. Il responsabile dell'edificio è la persona che si occupa dell'edificio (segnala guasti, interventi di emergenza, riparazioni minori, cambi di proprietari ecc.) ed è in costante contatto con il gestore. Il rappresentante autorizzato ha diritto ad un compenso per il suo lavoro. Il rappresentante dovrebbe anche avere l'obbligo di informare regolarmente i comproprietari su tutte le principali questioni di gestione, nonché l'obbligo di presentare relazioni sul proprio lavoro almeno una volta all'anno. È importante sottolineare che un rappresentante non può prendere decisioni al posto di un comproprietario, né disporre di fondi secondo il proprio giudizio. Il rappresentante è responsabile per il lavoro svolto ai comproprietari ed è obbligato a risarcire i danni, se è provato che si è reso colpevole dei dani che ci sono eventualmente manifestati.