Il responsabile di un edificio è una persona fisica o giuridica, registrata per gli affari di gestione, che, per conto di un comproprietario, gestisce l'edificio sulla base del contratto di gestione, della legge sulla proprietà e di altri diritti reali.

L'amministratore viene nominato dai comproprietari del edifico in cui ci sono tre o più appartamenti o altre aree di proprietari diversi, ad esempio locali commerciali, garage e simili. Per il lavoro di qualità di un amministratore, i comproprietari devono preparare le condizioni e le risorse finanziarie necessarie. L'amministratore/gestore esegue gli ordini e il mantenimento delle parti comuni dell'edificio sulla base della richiesta del comproprietario, in conformità con il contratto di gestione e la normativa vigente.

Obblighi e autorità del amministratore

• organizzare la manutenzione delle parti comuni dell'edificio in un edificio e lo stato funzionale, necessario per l'uso normale
• eseguire ispezioni occasionali e annuali dell'edificio e registrare lo stesso
• determinare l'importo di una riserva comune appropriata che un determinato comproprietario deve pagare al conto di transazione dell'edificio
• organizzare i prestiti bancari per i lavori di grandi costi di manutenzione programmati e che sono necessari per mantenere l'edificio in uso e che non si ripetono annualmente
• organizzare un'assicurazione adeguata delle parti comuni dell'edificio
• determinare le regole della casa
• addebitare gli altri costi proporzionalmente ai comproprietari (consumo congiunto di elettricità, acqua ...)
• addebitare i debiti dei comproprietari che non pagano regolarmente la riserva comune
• risolvere i pagamenti a terzi, dai fondi che l'edificio ha nel proprio conto di transazione
• informare i comproprietari dell'edificio circa i lavori di manutenzione eseguiti sulle parti comuni dell'edificio
• svolgere altri compiti in conformità con gli obblighi assunti dal contratto dalla legge sulla proprietà e altri diritti reali
• informare i comproprietari del'edificio in modo adeguato (bilancio del edificio, revisione delle entrate e delle spese individuali, ...) non più tardi del 30 giugno di ogni anno
• in accordo con i comproprietari, redigere un piano annuale di manutenzione dell'edificio con una panoramica delle entrate e delle spese mensili standard per il prossimo anno civile e informare opportunamente i co-proprietari
• in base alla richiesta dei comproprietari deve raccogliere più offerte per i lavori di manutenzione che si ripetono ad intervalli superiori ad un anno e per opere più grandi su parti comuni dell'edificio

Commissione al'amministratore

Per l'esecuzione delle attività di gestione degli edifici nel contratto di gestione, viene determinato l'importo della commissione di gestione. L'importo è calcolato sulla base del coefficiente di manutenzione per metro quadrato di superficie utile di tutte le abitazioni e di altri locali dell'edificio. La commissione viene pagata mensilmente sulla base di un contratto di gestione sul conto di transazione del gestore dell'edificio.

Cambio del amministratore

Se l'amministratore dell'edificio è in violazione del contratto di manutenzione, della legge sulla proprietà e di altri diritti di proprietà, i comproprietari possono cambiarlo. I proprietari hanno l'obbligo di informare tutti gli affittuari e inquilini in modo appropriato.

Esempi di lavori organizzati del'amministratore

In caso di guasto della condotta dell'acqua nell'edificio, il comproprietario (o più di loro) informa il rappresentante autorizzato dell'edificio circa il malfunzionamento. Il rappresentante autorizzato informa il gestore dell'edificio circa la rottura della tubatura dell'acqua. Se si tratta di un guasto della condotta idrica che deve essere riparata urgentemente, il gestore avvia la procedura di riparazione di emergenza. Se si tratta di un malfunzionamento che non ha bisogno di essere riparato immediatamente dal gestore, si raccoglgono piu' offerte che vengono presentate al rappresentante autorizzato dell'edificio. Il rappresentante autorizzato, unitamente ai comproprietari dell'edificio, decide in merito a ulteriori azioni. Al momento della conferma dell'offerta scelta, l'amministratore del edifico ordina l'esecuzione del lavoro di riparazione. Se si tratta di un guasto della condotta idrica coperta dalla polizza di assicurazione del edificio, il gestore organizza una valutazione del danno in base al quale la compagnia di assicurazione paga l'indenizzo stimato della riparazione del danno subito sul conto di transazione dell'edificio . Quindi il gestore riceve il conto di riparazione danni dall'appaltatore e prepara la documentazione necessaria per il pagamento dello stesso dal conto di transazione dell'edificio certificato dal rappresentante autorizzato dell'edificio.