UČITAVANJE

Upravitelj zgradom

O upravitelju, njegovim obvezama i ovlastima

Upravitelj zgradom

Upravitelj zgradom je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovu ugovora o upravljanju i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Upravitelja zgradom imenuju suvlasnici zgrada u kojima postoje tri ili više stanova ili drugih prostora različitih vlasnika, npr. poslovni prostori, drvarnice, garaže i slično. Za kvalitetan rad upravitelja suvlasnici trebaju pripremiti potrebne uvjete i financijska sredstva. Upravitelj izvršava naloge i poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade na osnovu zahtjeva suvlasnika, a sukladno ugovoru o upravljanju i postojećog zakonskoj regulativi.

Obveze i ovlasti upravitelja

• organizirati održavanje zajedničkih dijelova zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje
• izvršavati poslove povremenih i godišnjih pregleda zgrade te isto evidentirati
• utvrditi iznos primjerene zajedničke pričuve koju je pojedini suvlasnik dužan uplaćivati na transakcijski račun zgrade
• organizirati bankovne zajmove za veće iznose planiranih troškova održavanja, a potrebni su za održavanje zgrade u uporabnom stanju i ne ponavljaju se u unutar jedne godine
• organizirati primjereno osiguranje zajedničkih dijelova zgrade
• odrediti kućni red
• raspoređivati druge troškove zgrade na suvlasnike (zajed. potrošnja struje, vode…)
• naplaćivati dugovanja suvlasnika koji ne plaćaju redovito zajedničku pričuvu
• podmirivati troškove zgrade prema trećima, iz sredstava s kojima zgrada raspolaže na vlastitom transakcijskom računu
• obavještavati suvlasnike zgrade o izvršenim poslovima održavanja zajedničkih dijelova zgrade
• obavljati druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• izvjestiti suvlasnike o poslovanju zgrade u prethodnoj kalendarskoj godini na prikladan način (bilanca zgrade, pregled pojedinačnih prihoda i rashoda, …) najkasnije do 30. lipnja svake godine
• u dogovoru sa suvlasnicima izraditi godišnji plan poslova održavanja zgrade sa pregledom standardnih mjesečnih prihoda i rashoda za iduću kalendarsku godinu te isti na prikladan način obavijestiti suvlasnike
• prema zahtjevu suvlasnika prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veće radove na zajedničkim dijelovima zgrade

Naknada upravitelja

Za izvršavanje poslova upravljanja zgradom u ugovoru o upravljanju određen je iznos naknade upravljanja. Iznos se izračunava na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade. Naknadu upravitelju, zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.

Promjena upravitelja

Ukoliko upravitelj zgradom postupa suprotno sklopljenom ugovoru o održavanju, Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti. Suvlasnici su dužni o promjeni upravitelja obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način.

Primjer poslova upravitelja

U slučaju puknuća vodovodne cijevi u zgradi, suvlasnik (ili više njih) o nastalom kvaru obavještava ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik o puknuću vodovodne cijevi obavještava upravitelja zgrade. Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je potrebno hitno popraviti upravitelj pokreće postupak hitnog popravka. Ukoliko se radi o kvaru koji nije potrebno hitno popraviti upravitelj prikupi ponudu za popravak koje dostavi ovlaštenom predstavniku suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik zajedno sa suvlasnicima zgrade odlučuje o daljnjem postupanju. Po potvrdi ponude Upravitelj zgrade naručuje izvođenje radova popravka kvara. Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je pokriveno policom osiguranja zgrade, upravitelj organizira procjenu štete na osnovu koje osiguravateljsko društvo isplaćuje zgradi na transakcijski račun zgrade procjenjeni iznos popravka nastale štete. Potom upravitelj zaprima račun za popravak štete od izvođača radova i priprema dokumentaciju potrebnu za plaćanje istog sa transakcijskog računa zgrade koju ovjerava ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade.